土拍直击| 观海卫新城旁住宅地块底价成交!

一线城市的土地扩展门槛越来越高，二线城市的拿地也越来越困难，而那些紧靠热点城市的小城镇因为便利的交通和后续的规划，也开始展露其地域优势。而观海卫镇正是此类小城镇的代表。

图|交易记录

2018年12月11日上午，观海卫镇I201109地块以起始价7421万元成交，折合楼面价约1643.15元/㎡，竞得人为台州市黄岩格林大酒店有限公司。由于土地出让的时限，这不出意外将是观海卫镇2018年的最后一宗土地出让。

根据相关资料显示，台州市黄岩格林大酒店有限公司股东曾参与投资台州市长和房地产有限公司。

长和房地产有限公司简介：台州市长和房地产有限公司成立于2013年04月25日，法定代表人：陶慧盛，注册资本：2018万人民币。主要经营范围为一般经营项目：房地产开发（凭资质经营）等。

【地块信息】

根据慈土资告〔2018〕329号的信息，该地块东至规划路、南至盛昭路、西至河、北至走路，土地面积为28227平方米，约合43.34亩。土地用途为居住用地，容积率1.4-1.6。建筑密度24%-30%，绿化30%，起始楼面价约1643.15元/㎡。

图|土地位置（图源：搜地网络）

图|土地现状

【地块配套】

图|世纪大道

交通：地块周边的交通网较为通达，地块西侧靠近329国道，是城市主要交通动脉。北面不远处是世纪大道（横滨线），双向达到6车道，盛昭路、镇东北路等提供便捷的区域内部交通。

商业：周边小区众多，目前已交付小区以碧桂园豪园为主，生活气息浓厚。因地块靠近国道线，步行范围内店铺也不少，周边小型商超满足居民基本生活需求。

图|慈林医院

医疗及教育：周边还有较为健全的配套设施。地块北向700米处就是中美合作综合性医院——慈林医院。地块的西北2公里处有一个学校群，慈溪市卫前初级中学、慈溪市卫前初级小学等学府坐落，周边还有慈溪市文棋中学、慈溪观城中学等优质教育资源为板块营造了良好的教育氛围。西南1公里的沈师桥公园亦为其增添休闲属性。

【周边土拍、房价】

周边土拍：

10月挂牌出让的慈观海卫I201811#地块（下文称自然人地块），作为商住地块由自然人吴明弟以总价11776万元，楼面价1170元/㎡成功拿下。作为慈溪少见的自然人拿地，小编在感叹“真土豪”的同时，细思后认为该现象恰恰也反映了开发商们对观海卫新城区域的看好。该自然人地块位于今天挂拍地东北方向，两地块直线距离不超过1公里，十分具参考性。

图|两地块位置比较

目前观海卫新城区域住宅项目不少，加之新型城镇化给该片区带来大量刚需、改善性商住需求，开发潜力之大毋庸置疑，观海卫镇区域的推地频率也明显增加。

周边小区：

图|奥园项目实景

目前，地产龙头之一的碧桂园也在这里落户，1公里处的慈溪碧桂园豪园（二手房，2016年建成）二手房单价约在9500元-10000元，德信中梁君宸府作为附近代表楼盘，在一期二期均斩获不俗的成绩，目前已无一手房源，其二手房售价约为10000元/平米。在售的奥园誉山湖目前均价约在9000元/㎡,以及不远处的锦鸿宸北花苑销售势头依旧较为勇猛，可见，观海卫镇作为慈溪十分具有发展潜力的一处热地，市场依旧没有饱和。（以上数据来源于慈溪房产网，如有出入，欢迎指正）

【地块综合评价】

图|地块东南侧工厂

图|地块西面民宅

1、前不久刚拍下的自然人地块，和该地块拍下相距仅1个月。本地块未来主要竞品是自然人地块和奥园誉山湖。

2、距离西面的329国道线仅200m路程，地块出行方便，周边配套也基本能够满足居民日常生活需要。

3、地块东面、南面都是工厂，西面为民宅，总体小环境欠缺，周边较多的工厂对居住环境在一定程度上也会造成影响，但按照政府对观海卫新城区域的重视，目前情况应该会有较快改善。