厮杀200轮，又是金辉！金辉以10.7亿竞得慈城南201801#地块！

本周是慈溪土拍的重点周，共有2场焦点拍卖。率先出场的是慈城南201801#地块，作为出让面积超183亩，未来住宅总建超15方的市区大地块，南靠吾悦广场、东临新城大道，一出拍卖公告就吸引众人眼光。而且在上周金辉地产以总价约5.16亿元，楼面价约9747元/平竞得新城河8#地块之后，此次土拍更加受人关注。

2020年4月14日上午10点，慈城南201801#地块竞拍开始，经过2个小时，200轮激烈角逐，最终以总价107120万元，楼面价3981.53元/㎡，刨去非住宅面积（配建公园绿地、水域、地下停车场、道路、地下通道项目）后的楼面价7081.56元/㎡，溢价率74.7%，被卡恩特实业发展（连云港）有限公司（金辉北望控股有限公司）竞得。

（竞价结果）

竞拍过程中有两次加价让人印象深刻：第11轮一家房企突然加价两千万，溢价率从3.3%上升至6.5%；第24轮一房企加价一千万，溢价从10.4%升到12.1%。从中我们看得出有房企志在必得，竞价凶狠。此次竞拍加价频率较高，竞争逐渐白热化。

（出价记录）

金辉简介

金辉集团是以房地产开发为主营业务的大型房地产开发企业集团，拥有国家一级房地产开发资质。截至目前，集团进驻国内30个城市，开发项目超百个，累计开发规模逾2000万平方米，全国房地产企业综合实力36强。聚焦一、二线城市核心地段与资源，面向城市高净值人群的“铭著系”高端住宅。金辉将继续强化在住宅行业的竞争优势，全面覆盖首置、改善、高端等多重置业需求，为更多家庭带来质感美学人居。

地块信息

（地块拍卖信息）

慈城南201801#地块位于浒山街道，东至新城大道、南至规划翔龙路、西至规划虞波江、北至东方明珠小区。规划地上建设用地约121908㎡，地下用地约为122292㎡。容积率1.2-1.4（慈城南201801#-1）；容积率2.0-2.2（慈城南201801#-2）。绿地率≥30%，建筑密度≤30%，地块起始价61320万元，起始楼面价2279.19元/㎡，

土地属混合用地性质：①二类居住用地；②道路用地；③公园绿地；④水域。

（地块红线图）

（地块鸟瞰图）

（地块区位图）

地块虽然比较规整，但内部情况较为复杂，按照公告慈城南201801#地块配建公园绿地、水域、地下停车场、道路、地下通道项目，地块地下出让面积122292㎡，地上出让面积121908㎡。其中：住宅用地84562㎡、公园绿地、水域、地下停车场用地25918㎡、道路用地11428㎡、地下通道用地384㎡。配建的公园绿地、水域、地下停车场、道路、地下通道项目由竞得人建成后无偿移交。

慈城南201801#地块一共分为6个地块，其中慈城南201801#-1和慈城南201801#-2属于二类居住用地（84562㎡，占总地上用地面积的69.37%）；慈城南201801#-3属于道路用地（11428㎡，占总地上用地面积的9.37%）；慈城南201801#-4地块属于水域及公园绿地（7535㎡，占总地上用地面积的6.18%）；慈城南201801#-5属于水域及公园绿地（18383㎡，占总地上用地面积的15.18%）；慈城南201801#-6属于地下连接通道（384㎡）。

按照地块规划条件，北地块即慈城南201801#-1分为东西两个区，东区限高80米，西区估计考虑到东方明珠小区，限高24米，因此北地块的排布是东高西低；南地块即慈城南201801#-2分为南北两个区，北区限高80米，南区限高36米，因此南地块的排布是南高北低，所以未来小区的强排方案不好弄，又要整体协调美观，又要兼顾各区之间采光视野，包括合理利用地块间水系、道路、公园等资源。

由于该地块已超过10万平方米，根据慈政办发[2018]155号文件要求，将来将会配置建设面积不少于计容面积的5‰的室内体育场馆设施，并无偿移交。

地块一共设置有两个出入口，分别是①规划三路（北侧地块—慈城南201801#-1的出入口）；②规划翔龙路（南侧地块——慈城南201801#-2的出入口）。

需要注意的是：

（1）城南201801#-1、城南201801#-2两地经济指标不可统筹，建筑间距可统筹考虑。

（2）城南201801#-4、城南201801#-5的河道上须设置桥梁，桥梁方案需经水利部门审定。

（3）城南201801#-5配置地下停车场，车位不小于450辆，集中式布置，地下停车场需与南侧吾悦广场地下停车场连通。

（4） 城南201801#-1分两个区（容积率1.2-1.4），东区用地面积9548㎡，容积率2.2-2.9，限高80米，西区为剩余部分用地（靠近东方明珠），限高36米。

（5） 城南201801#-2分两个区：北区用地面积23785㎡，容积率2.2-2.9，限高80米，南区为剩余部分用地（靠近悦华府），限高36米。

地块配套

（地块区位图）

该地块地理位置较为优越，位于浒山街道，临近吾悦广场、慈吉中学、人民医院等。交通四通八达，出行便利，地块东侧就是新城大道，可通过新城大道和胜陆高架通达城市南北。通过南三环通往余姚北高铁站。客运南站亦在附近。

（地块航拍图）

（吾悦悦华府C地块西侧已打造完毕的虞波江，水质清澈，水面开阔）

地块西侧是虞波江，源远流长，南北地块之间的水域是虞波江活水接入，而慈城南201801#-5是公园配置，未来这个小区隔壁既有公园，又有商场，生活和休闲都很方便。

（翔龙路西段延伸工程）

（翔龙路西段延伸工程，从东往西，可以看到在建的吾悦首府）

地块南侧是翔龙路，目前是断头路状态，只通东边新城大道一侧。目前正在进行翔龙路西段延伸工程，按照政府规划未来会连接到乌山南路。另外按照规划孙塘南路会从前应路连接到翔龙路，到达南三环。所以说地块南侧的翔龙路未来会成为非常重要的主干道。他的作用会大大超过旭升路（祥园、相士地南苑、诚园后面这条道路）。

（地块内部现状，北侧可看到东方明珠小区）

（地块内部现状，西北侧可看到乌山）

（地块内部现状，东北侧可看到锐邦游泳健身馆）

地块形状酷似一个梯形，目前地块内部有一些庄稼、小树，大部分是杂草，到时处理起来相对简单点。

地块周边生活居住氛围浓厚，住宅小区紧罗密布，北侧是东方明珠小区、恒元新境，西南侧是吾悦悦华府一期、绿城诚园、祥生祥园等品质楼盘。

地块周边购物娱乐便捷，家门口就是配套成熟的吾悦广场。商场内部配置影院、超市、零售、餐饮等，还有室外步行街一站式的购物生活体验，方便附近居民生活。

（吾悦广场）

教育方面的资源亮点是浙师大附属慈溪实验学校，作为慈溪与国内高校合作办学的附属学校，浙师大附属慈溪实验学校师资力量雄厚。学校总占地面积6.4万多平方米，总建筑面积约6.15万平方米。设计办学规模54个班，其中小学36班，初中18班，将在今年9月份正式开学。另外地块西侧隔马路是慈吉中学、慈吉小学，相距不远处还有三山高中与实验小学白云校区，可以说是小学、初中、高中全部“齐活儿”。

（浙师大附属慈溪实验学校效果图）

 以吾悦广场为中心的成熟商圈、以浙师大附属慈溪实验学校为首的学校群、以新城大道胜陆高架为主的便捷交通通道，使得慈城南201801#地块未来辐射范围不仅仅是城南这个区域，未来应该是吸引全慈溪的购房人群。他的格局和视野如果单单放在城南这个版块，那就大错特错了。

市场分析

目前慈溪住宅市场存量7260套，1028435.54平方米（截止2020年4月14日上午10点30分数据），随着后续加推楼盘的增多，库存去化逐渐有些压力。今年3月份，网签套数达1291套，去除原壹江城换签部分，成交近800套，市场回暖信号加强，供求关系相对平衡。4月在新城河8#地块以及慈城南201801#地块连续高价拍出以后，相关版块已推房源将加速去化，而近期新开盘和新加推的楼盘不少，市场的变化瞬息万变，慈溪市场的信号是积极的，焦点区域新城河版块和城南版块的热度一直会延续。

从周边土地市场情况来说，自2016年至今，宗地周边累计成交土地7宗，累计建面约80万方，成交楼面均价约2643元/㎡，平均溢价率24%。凤鸣梧桐府两宗地块平均楼面价2686元/㎡。其中新城吾悦广场四宗地块无溢价，但2018年5月15日出让的城南a2-08-a地块（吾悦首府）楼面价高达6754元/㎡，溢价率67.3%。

（城南版块楼盘对比图）

总结

继新城河8#后，金辉再下一城。进击的金辉，注定要在慈溪的房地产进程里留下浓墨重彩的一笔。有些英雄退出慈溪江湖，就会有另外一些英雄前赴后继来到慈溪，连续两次拿地，这说明金辉来慈溪不是一时之举，他要长期深耕慈溪。无论新城河8#所在环创板块（新城河+文化商务区），还是慈城南201801#地块所在的城南板块，一直是近几年慈溪卖得前几名的板块，而且一直很稳定，我们注意到这两块是各所属板块里的热门地块，下一步就看金辉怎么操盘，带来什么样的产品。江湖已经知道你，但是江湖还不知道你的身手如何。

慈城南201801#地块的楼面价7081.56元/㎡，加上近800一平的代建费用，楼面价近7800元/㎡，未来售价或将超15000元/㎡，这是慈溪楼市活久见系列之一，第一波笑的是新城和碧桂园上坤，第二波笑的是其他各个开发商。要想在慈溪炒炒地价的飞机稿实在太难，最近可以多刷几次了。小编也不知道这样疯狂的楼面价还会不会继续出来，但是做到手上有房就很安心，要不然赶紧去备一套，不然都买不起城北城南的房子了。