龙湖集团“造血能力”强劲：经营性业务优化盈利结构，有息负债降154亿

2023年，中国房地产市场在政策调整、市场供需变化、企业债务压力等多重因素下，呈现出新的发展趋势和特点。在过去一年里，随着宏观经济向高质量发展扎实推进，房地产市场供求关系在稳市场、防风险、促转型的主基调下寻求新的平衡。

行业承压下，房企格局分化持续，多重挑战仍然存在，找到企业高质量发展与防范风险的平衡点是当下的关键。作为一家具有长期主义视角的民营房企，龙湖集团积极探索新发展模式和经营模式，注重质量和效益的提升，在逆境中积极求变，为行业注入了一股活力。

近日，龙湖集团（0960.HK）发布了2023年全年业绩。报告期内，龙湖集团实现营业收入1807.4亿元（人民币，下同）。其中，龙湖集团运营及服务业务实现收入248.8亿元，同比增长5.7%。

利润方面，2023年，龙湖集团全年核心权益净利达114亿元，运营及服务业务贡献了超60%。同时，龙湖实现正向经营性现金流，全集团合计净流入35亿元，为主动压降负债规模、优化盈利结构提供新的活水。

“2023年，龙湖的五个航道业务全部实现经营性现金流为正，这也证明龙湖内生性发展动力增强，同时，龙湖经营性业务的利润占比已经过半，增强了龙湖穿越周期底气。”3月22日，在业绩会上，龙湖集团管理层表示。

五个航道业务稳步前进

随着房地产开发告别高杠杆、高增长的模式，支持性政策连续、精准实施，助力行业进入稳健发展的新阶段。在此背景下，龙湖2022年开始进行调整转型，2023年提出了高质量发展模式。相比过往，该模式主要有三点不同，即经营性现金流为正、有息负债规模稳步下降、开发业务之外的经营性收入及利润稳步可持续增长。

“经营性现金流为正，这对于我们来说是放在第一位的。”在业绩会上，龙湖管理层介绍称，未来公司要发展，是要靠内生动力去驱动，要靠业务产生正向的现金流去驱动。管理层表示，龙湖2023年首次实现五个航道的经营性现金流均为正，这是最重要的一点。

具体而言，龙湖将业务分为开发、运营及服务三大板块，包括地产开发、商业投资、长租公寓、物业管理及智慧营造等五个航道业务。其中，地产开发业务不再以规模为导向，而是坚持精准投资，针对客户需求精进产品、提升品质，在持续轮动的市场中，实现稳中有进、高质量发展。

年报显示，2023年，龙湖集团地产开发业务全年实现合同销售额1734.9亿元，合同销售面积1079.6万平方米，位居行业第九（数据来源：克而瑞）；与此同时，在全国22座城市入围当地市场TOP10，其中在苏州、合肥、天津等14座城市位居TOP5，在西安、成都、武汉等7座城市进入TOP3。分城市能级来看，95%的销售来自一二线城市。

不难看出，龙湖集团坚持投资聚焦，在核心区域坚定投入，全年累计新增31幅新地，分布在深圳、上海、广州、成都等一线及强二线城市。截至2023年12月底，龙湖土地储备合计达4539万平方米，权益面积为3236万平方米，77%的货值集中在高能级城市。

同时，龙湖始终坚持有回款的签约，有质量的增长，报告期内实现销售回款率超100%，继续维持高位。这无疑是龙湖穿越下行周期的一大底气。

此外，龙湖两个运营业务航道，商业和长租公寓都实现了经营性现金流为正，意味着这两个航道不再需要集团或者融资现金流的支持，可以通过自身经营现金流驱动增长，未来这两个航道也会通过自身现金流去解决未来发展问题。

经营性业务是增长亮点

过去一年，由运营板块，以及由物业管理、智慧营造组成的服务板块，正成长为龙湖集团平稳业绩的新支点。

从龙湖2023年的业绩报告来看，龙湖的新发展模式取得的成效是明显的。2023年，龙湖运营及服务业务合计实现经营性收入248.8亿元，同比增长5.7%，在核心权益净利中的贡献占比达到60%以上。

在运营业务方面，2023年，龙湖的商业和长租公寓冠寓业务不含税租金收入为129.4亿元，同比增长8.9%，运营毛利率为75.9%，较上年增长0.3%。截至2023年12月底，龙湖商业已进入全国20座城市，累计开业运营商场达88座。龙湖冠寓累计已开业12.3万间房源，规模行业领先，整体出租率提升至95.5%。

龙湖的服务业务表现亦不俗。年报显示，2023年，龙湖物业管理、智慧营造为主的服务业务不含税收入为119.4亿元，同比增长2.4%。服务业务及其他毛利率为31%，较上年增长2%。

其中，龙湖智创生活期内总收入达102.8亿元，物管在管面积达3.6亿平方米。龙湖龙智造2023年实现营业收入19.7亿元。龙湖龙智造品牌持续深耕数字科技能力，截至2023年底，代建业务已累计获取项目90个，累计签约建管面积超1600万平方米。

“2023年龙湖的经营性收入是对集团利润跟整个盘面形成持续的贡献，在行业下行过程中，为龙湖穿越周期提供了底气。”龙湖管理层坦言，经营性业务成为公司穿越周期的压舱石。

有息负债降7.4%

持续优化债务结构，积极降债也是龙湖2023年的首要任务之一。“公司始终把债务安全放在第一位。”龙湖管理层表示。

截至报告期末，龙湖集团有息负债余额1926.5亿元，较2022年末减少154亿元，而龙湖自2022年就已经开始主动、有序地压降负债规模。数据显示，2022年龙湖的有息负债余额为人民币2080亿元，相比2021年末压降139亿元。

2023年，龙湖净增174亿元经营性物业贷，平均融资成本3.65%。2023年7月，龙湖获得5年期的31亿港元银团贷。2023年8月和12月，龙湖分别发行两期中债增进担保债券，规模分别为11亿元、12亿元，利率分别为3.50%、3.66%，期限均为3年。此外，龙湖银行贷款授信剩余额度超过2000亿元，公司债、住房租赁专项债、中期票据剩余额度高达407亿元，境外贷款及美元债剩余额度达12.8亿美元。

现阶段，龙湖不仅整体债务规模稳中有降，债务结构也在持续优化。截至报告期末，龙湖的外币债务占比进一步下降至17.7%，其中100%的外债已做到期对冲，全面规避汇率波动风险。

公开资料显示，今年3月8日，龙湖集团提前完成兑付总规模为46.1亿元CMBS债券(资产支持专项计划)，截至目前，龙湖集团2024年内已经兑付或提前兑付的境内债券达到103.1亿元。

龙湖集团管理层表示，龙湖2024年到期债务约100多亿元，占总有息负债的比例不足8%。其中，2024年内行权或刚性到期的境内公开债券存续规模约为60亿元，会在5月、7月、8月、12月到期，目前已全额备妥5月到期境内公司债兑付资金。同时，今年还会提前规划偿还2025年到期的债务。

在表外债务方面，上述管理层称，表外的部分项目只做开发贷。截止2023年末，龙湖表外项目整体现金余额大概130多亿，整体负债余额大概100亿，整个表外项目是净现金状态。如果把表外项目也模拟计算进来，公司净负债率会从56%来到46%。

另外，龙湖集团管理层在业绩会上表示，龙湖的债务结构比较清爽，主要为银行开发贷、经营性物业贷、境外银团，并不涉及信托、永续债等非标融资。

内生增长强劲的龙湖集团，在资本市场上获得了不少机构的认可。银河证券、中信建投等在内的国内主流券商，也纷纷给予了龙湖集团“买入”等评级。

摩根大通在研报中提到，由于龙湖较早布局商业，相信目前的经营性收入已经可以覆盖利息支出；野村证券在报告中指出，庞大的投资性物业在资产负债表和盈利方面均为龙湖提供了支撑，同时龙湖还将受益于经营贷放松的政策。