国际大行调高贝壳目标价 彭永东：新居住时代刚刚开始

5月23日，贝壳（NYSE:BEKE; HKEX:2423）发布2024年第一季度财务业绩。报告期内，贝壳实现总交易额（GTV）6299亿元，净收入为164亿元，净利润达4.32亿元，经调整净利润达13.92亿元。

贝壳联合创始人、董事长、首席执行官彭永东表示，“刚刚过去的24年第一季度贝壳平台上，我们看到有74个城市的存量房交易规模已经超过当地新房的交易规模，在去年一季度极高基数的情况下，我们还是观察到有16个城市今年一季度存量房交易量同比是增长的。”一个稳定上升的存量市场，和一个提振过程中的新房市场，是中国地产市场加速转型迈入“新时代”的显现。

对此，摩根士丹利发表报告指出，相信近期不断加快推出的住房支持政策有助公司下半年表现，加上经营杠杆改善，因此该行上调其2024—26年盈测8%、9%及9%，目标价由19美元升至21美元，评级「增持」。该行提到集团拥有强劲的资产负债表，可支撑其长远股东回报计划。

向下扎根、稳健至上

今年一季度，贝壳存量房交易的总交易额为人民币4532亿元，新房交易的总交易额为人民币1518亿元；非房产交易服务业务快速增长，收入达到同比增长112.9%，占比进一步提升至35%，相比去年同期大幅提升21.7个百分点。

贝壳一季度业绩持续保持稳健态势，这背后是房地产新模式发展下的必然结果。经济日报此前发文指出，当前的房地产行业调整，有利于房地产构建新模式，有利于结构优化，尤其是有利于房地产业高质量发展。传统产能和落后产能可以实现出清，在充分竞争过程中，整个行业可以为购房者提供更好的房子和服务。随着人们生活水平提高、城镇化深入推进，我国房地产市场改善性、刚性需求仍较多，依然有广阔的发展空间。

与此同时，当下针对楼市的利好政策频出，未来会进一步刺激楼市的继续发展。随着近期多个房地产利好政策出台，上海新房与二手房市场都有积极的反馈。上海链家相关负责人表示，5月18日至19日这个周末，上海链家二手房成交量较前一周周末提升32.9%，新增带看相比4月周末平均上涨20%。最新楼市新政下调了首付比例下限及公积金贷款利率，有效降低了刚需客户的购房门槛，减少购房成本，进而打通房屋置换链条，有助于房地产市场健康发展。

在这样的背景下，贝壳也不忘持续加强风险控制。新房业务方面，贝壳在把控风险底线前提下进一步拓展渠道合作，一季度实现了与开发商战略合作的量、质双重突破，向核心大型国央企进一步覆盖，已与百强房企前10中的6家企业达成总对总合作，也带来了更好的回款保障。

一季度，贝壳新房应收账款周转天数为69天，开发商预付佣的“快佣”项目占比保持在46%的高位，自身新房业务中国央企收入占比为49%。此外，贝壳通过支持卖旧买新的“无忧换”，以及“安心还”“省心装”等创新产品服务模式，以复合能力为开发商带来服务创新，解决客户购房难题。

“一站式”新居住服务平台模式进一步显现

在“一体三翼”战略下，一季度，贝壳非房产交易业务收入占比35%，新业务成新引擎，贝壳围绕“住的好”提供一站式的服务，第二增长曲线显现。贝壳已经是一家居住服务公司，多元业务也有着抵御房地产市场波动的能力。

着眼于当下的市场环境，贝壳选择用“中性市场观”的视角看长、看远，不过度关注短期的涨跌，而是有自己的节奏，继续在品质和效率道路上前行，为消费者带来更好体验。如二手房交易环节推出一站式服务等，解决市场痛点、提升消费者体验。

今年一季度，贝壳家装家居业务持续快速增长，合同额达到33.9亿元，同比增长26.1%，净收入24.1亿元，同比增长71.1%；包括定制家具、软装等在内的新零售合同额9.4亿元，与去年同期相比提升5.1个百分点。今年三月单月，贝壳家装家居业务合同额近20亿元，同比增长53%。在北京，被窝整装第六家店回龙观旗舰店开业，为消费者提供一站式买房、装修新模式。

此外，标准化与科学管理的成果也开始显现，交付能力伴随收入规模同步提升。一季度贝壳家装工期约104天，相比去年同期下降约18天。

贝壳执行董事、首席财务官徐涛表示：“我们积极推进‘一体三翼’战略，‘一站式新居住服务平台’模式进一步显现。一季度非房产交易服务业务快速发展，收入同比增长112.9%，占比提升21.7个百分点至35%。2024年是我们夯实战略基础能力的一年，我们将以优异的财务管理能力做好资源配置，把控风险底线，助力业务实现长期成长，并坚定给予股东回报，为投资者带来长期的价值。”

随着房屋租赁服务业务的规模和重要性持续提升，贝壳从2024年第一季度开始披露房屋租赁服务业务相关数据。房屋租赁服务业务涉及关于分散式及集中式的租赁住房管理运营服务，和线上租赁管家服务等在内的租赁相关服务。数据显示，一季度贝壳房屋租赁服务业务收入达到26.3亿，其中分散式租赁住房管理运营服务“省心租”的收入占比达到95%以上。一季度末“省心租”在管房源量突破24万套，集中式长租公寓在管规模超过1.1万套。

同时，“省心租”保持经营稳健，一季度末入住率达96.5%，同比提升约2.7个百分点，在模式迭代下有效降低了空置风险及租金波动风险。自营公寓开业满6个月的项目出租率较去年同期提升约3.8个百分点，达到94.8%。

贝壳彭永东介绍，以租房业务为例，我们去年进行了十万租客的需求调研，租客痛点集中在需求响应不及时，入住后发现房屋配置不标准，换租成本高，退租解约没有保障上。去年三月，贝壳针对租户核心需求，对“省心租”服务进行升级，目前已经形成了标准化的服务履约流程，客户入住三天后的满意度、客户推荐率都实现大幅提升。

“房屋自身品质差异所带来的市场表现将急剧放大，与此同时，品质服务的溢价将急剧增长，优秀的经纪人、优秀门店的店长店东的人效和店效将日趋提高，行业会真正地走向高品质房屋产品与高品质服务的新阶段。”在彭永东看来，城市居住将面临新的升级，城市中，人和居住空间的关系也会有新的定位，新居住的时代刚刚开始。